最近这段时间，找我咨询不良资产投资的朋友明显多了起来。原因大家都清楚：房地产市场深度调整，法拍房数量激增，资产价格普遍回落。很多人觉得，机会来了，该“抄底”了。
前几天还有个老朋友兴冲冲地跑来跟我说：“徐主任，我看中一套法拍别墅，市场价三千万，现在起拍价才一千二百万，这不捡钱吗？”我想说他真这么冲进去，大概率不是捡钱，而是踩坑。
一、逆周期投资的本质是风险定价
我做律所主任将近二十年，担任中国行为法学会法治营商课题组主任五年，经手过类似案子少说也有上百个。有一条经验我越来越笃定：“逆周期投资的本质，不是低价买入，而是风险定价。”
不良资产之所以“不良”，不是因为它不值钱，而是因为它带着“病”。这个“病”，可能是产权上的瑕疵，可能是债务上的纠纷，可能是物理上的占用，也可能是法律关系上的混乱。你看到的低价，其实就是这些“病”的对价——市场把它打折，是因为接手它的人要承担把这些“病”治好的成本和风险。
二、逆周期投资中主要风险的“坑”
根据我这些年的经验，逆周期投资的主要风险有以下几类：
第一，产权瑕疵。 除了夫妻共同财产问题，还有资产被多次抵押、涉及刑事案件追缴、土地使用权性质问题等。这些问题需要追溯到源头，把权属演变链条梳理清楚。
第二，隐性债务。 有人拍下法拍房，却发现房子里住着拿二十年长租约的租客。“买卖不破租赁”，买了房却住不进去。还有人收购写字楼，交割时才发现原业主拖欠上百万物业费，这些债务像幽灵一样缠上新产权人。
第三，物理占用。 房子里住着老人，或租给了不好惹的租客，甚至是债主强占。清场难，是法拍房最大的痛点。我见过最极端的案例，清场清了三年，花的钱快赶上房价了。
第四，法律关系混乱。 比如建设工程款优先受偿权，顺位往往比抵押权还高。再如消费者购房权，如果原业主已卖房且消费者付了大部分房款，法律上可能已形成优先保护。这些法律明文规定，但很多投资者根本不知道。
这些坑，有的在明处，有的在暗处。明处的坑还好说，暗处的坑才是真正要命的。
三、我们是怎么做风控的？
我所在的浙江首睿律师事务所，一直专注商事法律服务和风险防控。我们有一套严格的风控流程：
第一步：穿透式尽调，做到“底朝天”。
我从不只看房产证和拍卖公告。我会带团队到现场，看谁住在里面，问邻居这房子有什么故事；到物业查欠费、查租约；到税务局查欠税；到法院查涉诉；到档案馆翻从拿地开始的所有权属文件。
我的铁律是：尽调做到什么程度，风险就控制到什么程度。 这确实费时费力，但这是保命的钱，省不得。
第二步：厘清法律关系顺位，算好“优先权账”。
拿到项目，我先画法律关系图：抵押权在第几顺位？有没有建设工程款优先权？有没有消费者购房权？有没有税收优先权？这些顺位，直接决定你的投资安全边际。
逆周期投资，不是谁先出手谁赢，而是谁的法律顺位高谁赢。 这个道理，很多交了学费的人才懂。
第三步：留足安全边际，做好“最坏打算”。
逆周期投资是左侧交易，谁也不知道底在哪，一定预留空间应对清场、诉讼和时间成本。我的经验是，至少预留20%-30%的安全垫。
如果算上这些成本还有利润，可以出手；如果刚好保本或微利，我劝客户放弃。机会有的是，本金只有一次。
第四步：相信专业，别做“独行侠”。
逆周期投资涉及法律、财税、评估、处置等多个环节，单打独斗的时代过去了。你可以不懂法律，但要懂找律师；不懂财务，但要懂找会计师。
要么组建靠谱团队，要么找专业机构合作，把专业的事交给专业的人。这是最简单的风控。
四、写在最后
作为中国行为法学会理论研究专业委员会法治营商课题组成员，我还想强调：逆周期投资中的资产处置，本质是法律关系重构。 一个透明、可预期的法治营商环境，是投资者敢于参与的前提。司法程序不透明、执行难、周期长等问题依然存在，投资者不仅要懂市场，更要懂法律。
经济压力周期，的确是布局的好时机。但我们必须清醒：逆周期的机会，只属于那些敬畏风险的人。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。
